不動産相続時の諸問題

配偶者居住権とは

○配偶者居住権とは

 2018年7月の民法改正により、新たに「配偶者居住権」という権利が創設されました。配偶者居住権とは、被相続人の配偶者が、被相続人が所有していた建物について、その所有権を相続しなくても、被相続人の死亡後も無償で住み続けたり、収益を得たりすることができる権利です。

 従来は、夫(妻)を亡くした妻(夫)が子と遺産分割を行う際に、子が法定相続分を主張すると、妻(夫)が夫(妻)名義の家の所有権を相続することによってその他の遺産(現金や預貯金など)の取り分が少なくなり、老後の生活資金が不足してしまうという問題がありました。

 そこで、夫(妻)を亡くした妻(夫)が夫(妻)の死亡時に夫(妻)名義の建物に住んでいた場合に、妻(夫)は夫(妻)の遺言もしくは他の相続人との遺産分割により、その家の所有権ではなく、その家に終身もしくは一定期間無償で居住し続ける権利(配偶者居住権)を取得することができるようになりました。配偶者居住権は所有権よりも財産評価が低いので、この制度を活用することにより、夫(妻)を亡くした妻(夫)は自宅以外の遺産の取り分を増やすことができます。

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○配偶者短期居住権とは

 例えば、夫を亡くした妻が夫の死亡時に夫名義の建物に住んでいて、相続人全員による遺産分割協議の結果、その妻はその建物の所有権も配偶者居住権も取得できなかったとします。そうなると、建物を取得した相続人が、妻がその建物に居住を続けることを認めてくれればいいのですが、そうでない場合は、妻はその建物から出ていかなければならないことになります。また、夫が生前に、その建物を妻以外の相続人に相続させるとか、第三者に遺贈するという内容の遺言をしていた場合も、夫が亡くなってその遺言の効力が発生すると、妻はその建物から出ていかなければならないことになります。

 そのため、被相続人の配偶者が、相続開始時に被相続人が所有する建物(居住建物)に無償で住んでいた場合には、その配偶者がその居住建物の所有権や配偶者居住権を取得できなかった場合でも、最低6か月間は、引き続きその居住建物に無償で居住することができる権利が認められるようになりました。これを「配偶者短期居住権」といいます。

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相続不動産の共有について

○共有不動産の発生原因

 遺産相続では共有の形態は2種類あります。ひとつは「遺産分割未了共有(未分割共有)」といいます。被相続人が亡くなると、その瞬間から被相続人が有していた不動産その他の財産は(被相続人に遺言がない場合は)、その法定相続人全員の共有状態となります。しかし、これはあくまで暫定的な状態ですので、通常は相続人全員による遺産分割協議により、誰がどの財産を単独で相続するのかを決めることになります。

 もうひとつは「民法上の共有(共有分割後の共有)」です。これは、遺産分割協議を行った結果として、あるいは家庭裁判所での遺産分割調停や審判を経て、ある不動産については相続人であるAとBとで共有すると確定的に決めたような場合です。このような共有が行われる事情としては、被相続人には自宅以外にめぼしい財産がなく、また、自宅を相続したい相続人も、他の相続人に十分な金額の代償金を支払う経済力がない場合、被相続人が所有していた不動産のうちの一つが、他の不動産と比較して突出した優良物件である場合、あるいは相続税の申告期限が迫るなかでも遺産分割協議がまとまらず、とりあえず共有にしてしまえといった場合などがあります。

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○不動産の共有リスクについて

 不動産の共有相続は、例えば、相続税の納付資金を捻出するために売却する予定の不動産をいったん共有名義にするという場合や、亡くなった父が所有していた不動産をいずれは長男が単独で相続する予定であるが、相続税や母の生活の問題から、とりあえずは母と長男での共有としておいて、母の死亡後にはその持分を長男が相続して単独所有とするような場合であれば、それほど問題はありません。

 しかし、兄弟姉妹間での不動産の共有相続は、絶対に避けるべきだと思います。なぜなら、「各共有者は、他の共有者の同意を得なければ、共有物に変更を加えることができない」とされており、この「変更」には売却や担保の設定が含まれます。そうすると、例えば、共有者の一人が生活費に困り、その不動産を売却するか、担保を設定してお金を借りたいような場合でも、他の共有者が一人でも反対したり、価格についての意見が食い違ったりすると、話が進まないことになります。

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空き家の相続について

○空き家を相続するリスク

 空き家のほとんどは老朽化により耐震性が不足していることが多いので、防災上の問題があります。もし空き家が倒壊すると、周囲の建物や施設を巻き込んでしまったり、通行人にけがをさせたり、避難経路をふさいでしまう危険性があります。また、犯罪者の隠れ家として利用されたり、放火されたりするなどの防犯上の問題もあります。さらに、敷地内にゴミが不法投棄されたり、ネズミやゴキブリの棲家となってしまったりするなど衛生上の問題もあります。特に、庭付きの家であれば雑草が繁殖し、ハエやカが大量発生することもありえます。当然、近所や町内会からの苦情も届きます。

 空き家の管理ができなくなる理由として、所有者が遠方にいて定期的な管理ができない、居住者の死亡や相続人の不存在による管理不全、所有者が補修や解体の費用を負担できないなどが挙げられます。しかし、空き家の管理に問題があることにより他人に損害を与えてしまったときは、第1に占有者が、第2に所有者が、被害者に対してその損害を賠償しなければなりません。そして、所有者の賠償責任には免責事由がありません(無過失責任)。

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○空家等対策特別措置法について

 2015年5月から、「空家等対策特別措置法」が全面施行されました。この法律では、そのまま放置すれば倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態又は著しく衛生上有害となるおそれのある状態、適切な管理が行われていないことにより著しく景観を損なっている状態、その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態にあると認められる空き家(特定空き家)について、市区町村長は、空き家の所有者等に対して、空き家の修繕や除却、樹木の伐採など、必要な措置を取るよう「助言」「指導」「勧告」「命令」をすることができるようになりました。

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○空き家を相続したら

 そのため、空き家となった実家を相続する際は(1)居住(2)維持(3)売却(4)賃貸(5)解体などの選択肢を検討した上で、将来を見越した対応をすることが大切です。このうち、売却や賃貸をする場合には、その地域の不動産業者のほか、各自治体やNPOが行っている「空き家バンク」という制度を活用する方法もあります。

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相続不動産の売却について

○相続不動産の売却準備

 相続した不動産を売却するためには、まず、その不動産の名義を亡くなった人(被相続人)から相続人名義に変更する手続き(相続登記)が必要となります。ここで問題となるのが、誰の名義にするかです。

被相続人が遺言をしておらず、相続人が複数いる場合は、

(1)遺産分割協議を行った上で、特定の相続人の単独名義にしてから売却する。売買代金は、その相続人が全額を取得する。
(2)遺産分割協議を行った上で、特定の相続人の単独名義にしてから売却する。ただし、売買代金は複数の相続人で分配する。
(3)遺産分割協議を行った上で、複数の相続人の共有名義にしてから売却する。売買代金は共有持分に応じて複数の相続人で分配する。
(4)遺産分割協議を行わずに、法定相続分に従った共有名義にしてから売却する。売買代金も法定相続分に従って各相続人が取得する。

 などの方法が考えられます。

 また、相続不動産に抵当権がついている場合、まず、その抵当権に関する債務(金融機関等からの借金)が完済されているか否かを、その金融機関等に確認する必要があります。なお、抵当権が、被相続人がその不動産を購入したり新築したりした際の住宅ローンに関するものである場合は、残債は「団体信用生命保険(団信)」によって完済されることが多いので、それも含めて確認します。債務は完済されているが抵当権は抹消されずに残っている場合は、司法書士に依頼して、抵当権抹消登記を申請してもらいます。

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○相続不動産の売却代金にかかる税金について

 相続不動産の売却代金は「譲渡所得税」の課税対象となり、所得税と住民税が課税されることがあります。課税されるかされないかは、その不動産について「売却益」が出ているかどうかで決まります。

 譲渡所得は、所有期間によって長期譲渡所得と短期譲渡所得の二つに区分され、税金の計算も別々に行います。

○長期譲渡所得:譲渡した年の1月1日において所有期間が5年を超えるものをいいます。

所得税額={譲渡価額-(取得費+譲渡費用)-特別控除}×15%
※平成25年から令和19年までは復興特別所得税として、上記所得税額の2.1%が加算されます。

住民税額={譲渡価額-(取得費+譲渡費用)-特別控除}×5%

○短期譲渡所得:譲渡した年の1月1日において所有期間が5年以下のものをいいます。

所得税額={譲渡価額-(取得費+譲渡費用)-特別控除}×30%
※平成25年から令和19年までは復興特別所得税として、上記所得税額の2.1%が加算されます。

住民税額={譲渡価額-(取得費+譲渡費用)-特別控除}×9%

 譲渡価額とは、土地や建物を売却した金額です。

 取得費とは、今回売却した土地や建物を被相続人が昔購入したときの代金や、当時新築したのであれば建設代金、購入時に支払った仲介手数料や登記費用、印紙代など、その土地や建物の取得に要した金額に、その後支出した設備費や改良(リフォーム)費などの金額を加えた合計額をいいます。なお、建物の取得費は、購入代金又は建築代金などの合計額から所有期間中の減価償却費相当額を差し引いた金額となります。取得費が分からない場合には、売った金額の5%相当額を取得費とすることができます。

 譲渡費用とは、相続した土地や建物を売るために支出した費用のことで、仲介手数料、測量費、売買契約書の印紙代、売却するときに借家人などに支払った立退料、建物を取り壊して土地を売るときの取壊し費用などです。

 相続又は遺贈によって取得した被相続人居住用家屋やその敷地等を、平成28年4月1日から令和5年12月31日までの間に売って、一定の要件に当てはまるときは、譲渡所得の金額から最高3,000万円まで控除することができます。これを、被相続人の居住用財産(空き家)に係る譲渡所得の特別控除の特例といいます。

 また、マイホーム(居住用財産)を売ったときは、所有期間の長短に関係なく譲渡所得から最高3,000万円まで控除ができる特例があります。これを「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」といいます。

 不動産の譲渡所得が発生する場合は、確定申告が必要となります。

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○小規模宅地の特例について

 亡くなった人の自宅の土地について「小規模宅地の特例」を使おうとする場合には、相続税の申告期限(亡くなったことを知った日の翌日から10ヶ月)まで居住を継続する必要があり、それまでにその土地を売却してしまうと「80%の評価額の減額」が使えなくなるので注意が必要です。

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不動産の境界問題

○不動産の境界について

 父母が亡くなり、空き家となった実家の土地建物を売却する際に、その土地の隣地との境界がはっきりしていないという問題に直面することがあります。境界がはっきりしない土地を売ることは、不動産業者に敬遠されることも多いため、通常は困難です。そのため、隣地の所有者との間で境界を確認することになりますが、なにしろ、こちらは事情を知っていた父母がともに亡くなっているため、隣地の所有者との間で主張に食い違いがあると「死人に口なし」で不利になることも多く、解決が難しいこともあります。

 ところで、土地を数える時の単位を「筆(ひつ)」といいます。また、土地の境界は「公法上の境界」である「筆界(ひっかい)」と、「私法上の境界」である「所有権界」とに分けられます。

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○不動産の境界争い

 筆界と所有権界が一致しない土地は、その売買や交換をした当事者がお互いに生きている間はいいかもしれませんが、そのような事情を知らない相続人の代になると、境界を巡って争いになる可能性が高いといえます。そのため、過去の経緯を知っている者同士が生きているうちに、分筆や合筆などの方法によって筆界と所有権界を一致させておくことが必要となります。

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○境界がはっきりしない場合の対処法

 土地の境界を確定させるためには「境界確定測量」を行う必要がありますが、それには隣地の所有者の立会いが必要となります。しかし、隣地の所有者の中には立会いに協力してくれない人や、行方不明の人や認知症の人がいる場合があります。さらに、隣地の所有者が亡くなっている場合は、その相続人全員を捜し出して、その土地を誰が相続したのかを確認する必要がありますが、相続人同士が争っている最中で、なかなか決まらないような事例もあります。このような場合は、境界確定測量にはかなりの時間と費用がかかります。そして、隣地の所有者の協力が得られないような場合には、法務局の「筆界特定制度」を利用するか、または裁判によって決着をつけることになります。

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相続登記を放置するリスク

○相続登記の義務化について

 相続登記は、これまでは法律上の義務ではなく、申請期限も罰則もありませんでしたが、2021年の不動産登記法の改正により、正確な時期は未定ですが、今後数年以内に不動産の相続登記が義務化されることになりました。改正法が施行されると、不動産を取得した相続人は、その取得を知った日から3年以内に相続登記を申請することが義務づけられます。

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○遺産分割のやり直し

 すぐに相続登記をしないと、あまり面識のない、あるいは被相続人が亡くなった際の事情を知らない相続人と遺産分割協議を行わなければならなくなるため、結局話がまとまらなくなったり、協議そのものが開けなくなり、不動産の売却が出来なくなるといった問題が生じる可能性があります。

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○相続登記を何世代も放置すると

 相続登記を十数年どころか数十年も放置していると、その不動産の名義が最近亡くなった父母の名義ではなく、かなり昔に亡くなっている祖父母や曾祖父母の名義のままであることも、しばしばあります。このような場合に、その不動産を現在生きている相続人名義にしようとすると、まずは、その不動産の登記名義人の相続人全員を捜してから、遺産分割協議をする必要があります。

 ところが、一般に相続人の人数は世代が下るごとにどんどん増えていきますので、登記名義人が何十年も前に亡くなっている祖父母や曾祖父母である場合には、まず、この相続人の調査自体が大変になります。そして、相続人全員の氏名と所在を苦労して調べ上げたとしても、遺産分割協議ができるかどうかは、また別の問題です。相続人の人数が多い場合には、相続人の中に認知症の人や未成年者、行方不明者などが含まれる可能性も高まりますので、そのままでは遺産分割協議ができないこともありえます。

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○法定相続分の差し置さえ

 不動産の名義変更(相続登記)を放置しておくことによって起こりうる問題は、他にもあります。例えば、相続人の中に借金の返済が滞っている人(例えば亡くなった人の二男)がいる場合に、遺産である不動産の権利の一部(持分)が、二男にお金を貸している債権者によって差し押さえられてしまうというケースです。

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○遺贈を受けた不動産の権利を失う

 被相続人が、例えば「私のお店を店長の○○に遺贈(いぞう)する」という内容の遺言をしていた場合も、店長はその遺言に基づいてお店を自分名義に登記しておかないと、第三者にその権利を主張することができません。したがって、この遺言の内容に不満をもつ相続人らが、そのお店を勝手に相続人全員の共有名義にする相続登記を行った上で第三者に売却してしまった場合、店長はその第三者に対しては、お店が本当は自分のものであるということを主張することができません。

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休眠担保権の抹消について

○休眠担保権とは

 ご先祖さまから代々相続してきた土地や建物の登記記録を調べていると、かなり昔に設定された抵当権の登記を見かけることがあります。なかには明治時代の抵当権で、債権額が「金100円」、利息が「月金1円に付金1銭(=年利12%)」、抵当権者が「何某権兵衛」といった、時代を感じさせるものもあります。このような古い抵当権や根抵当権、質権などを「休眠担保権」といいます。休眠担保権の登記は、そのまま放置しておいても実害はないともいえますが、その土地を売却したり、新たに抵当権を設定してお金を借りたりする際には、支障が出ることもあります。

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○休眠担保権を抹消するには

 抵当権などの担保権の登記を抹消するためには、原則として、最初にお金を貸した人(Yさん=担保権者)と、お金を借りる際に担保を提供した人(Xさん=担保権設定者)との共同で申請する必要があります。しかし、その際に、Yさんがすでに亡くなっているような場合には、Yさんの相続人全員とXさんとの共同で申請する必要があります。ただし、Yさんが亡くなった後でXさんが借金を返済した場合には、まずYさんの抵当権を相続人名義に移転する登記を申請してから、抵当権の抹消登記を申請することになります。一方、Xさんが亡くなっている場合には、その担保を設定している不動産の相続による所有権移転登記を申請してから、抵当権の抹消登記を申請することになります。

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